إجراءات نقل ملكية شقة أو وحدة عقارية في مصر ‏

أهمية نقل ملكية شقة في الشهر العقاري

إن إجراء نقل ملكية شقة في الشهر العقاري أو نقل بياناتها في أجهزة المدن العمرانية الجديدة؛ سواء كنت بائع أو مشتري شقة أو عقار من أهم الخطوات المصيرية، وتجعل نقل الملكية أكثر أماناً. وهذه الخدمة لا تعتبر مفيدة للمشتري فقط، فإذا كنت بائع فإن نقل الملكية بشكل رسمي يجنبك أي نزاعات قانونية قد تتعلق بالعقار بعد بيعه، وبالتالي فإنك تحمي نفسك أمام الدولة من أي إشكاليات أو مخالفات قد تحدث من تاريخ بيع الشقة، أما بالنسبة للمشتري؛ فإن ذلك يؤكد ويوثق ملكيتك للعقار ويمنع أي ادعاءات أو منازعات قانونية في أي وقت لاحق.

نصائح قانونية عند شراء عقار

يوجد بعض الأمور عليك الانتباه إليها قبل نقل ملكية عقار ما أو شراءه، والتي يقدمها إليك محامي عقارات متخصص عند الاستعانة به لصياغة عقد شراء شقة و تسجيل الشقة بالشهر العقاري، وهي تتمثل فيما يأتي:

-         التحقق من خلو العقار من المديونيات

في البداية، عليك التأكد من أن الشقة غير محملة بأي ديون أو رهون أو محجوز عليها من البنوك أو الضرائب أو أي جهة أخرى سواء رسمية أو غير رسمية بحكم محكمة، ويفضل تجنب أي شقق معرضة للنزاعات (إذا كان المالك شركاء متعددين أو ورثة على الشيوع) حتى ولو نزاعات عائلية، كما عليك التأكد من سداد كافة المستحقات الخاصة بالمرافق من كهرباء وماء وغاز، ويتم ذلك بمراجعة جميع شركات المرافق؛ حيث تقدم لك تلك الجهات إفادة بما قد يكون مترسباً على تلك الشقة من مديونية.

-         التحقق من صحة بيانات العقد

من الضروري التأكد من صحة واكتمال بيانات العقد وقراءتها جيدًا قبل الانتهاء من إجراءات شراء الشقة، وتتضمن تلك البيانات: 

• مراجعة بنود العقود والتأكد من صحة جميع البيانات الخاصة لكلا من البائع والمشتري.
• التحقق من هويته الشخصية وتسلسل الملكية وصفته في هذا التسلسل، ومن أهم تلك المعلومات؛ الاسم بالكامل، محل الإقامة الحالي المدون في البطاقة الشخصية، الرقم القومي.
• التحقق من كتابة ثمن بيع الشقة في العقد وسبب البيع بشكل واضح وصريح لتجنب أي خلط أو إشكاليات أو نزاعات. 
• التأكد من حصة الشقة في أرض العقار ، وإلا تكون قد اشتريت مجرد حق انتفاع بمدى حياة العقار فقط
• الحذر من كتابة ثمن للعقار أقل من المدفوع: احذر من كتابة ثمن أقل من الثمن الحقيقي المدفوع؛ لأن غالبية البائعين يصرون على كتابة نصف ثمن الشقة فقط أي نصف الثمن الحقيقي المدفوع فيها، وذلك تجنباً للضرائب، ويلجؤون إلى كتابة شرط جزائي عوضًا عن باقي الثمن. وهذا في حد ذاته كارثة للمشتري، لأنه في حالة حدوث فسخ لأي سببٍ كان لن يتمكن المشتري من استرداد كامل المبلغ الحقيقي المدفوع في تلك الشقة، بل فقط الثمن المكتوب في العقد، وبعد نزاعات قضائية طويلة. وأما الشرط الجزائي فلا قيمة له، لأنه في الأصل تابع للعقد وينفسخ بانفساخه ، وفي كل الأحوال فهو شرط خاضع لسلطة المحكمة ولا يخضع لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين، وبالتالي يجوز للمحكمة إسقاطه كلياً أو جزئياً، ولهذا لا بد أن يُكتب في العقد الثمن الحقيقي المدفوع.  ولن يجد بعد ذلك التمسك بصورية الثمن وأن الثمن الحقيقي أكبر من ذلك وأنه تمت كتابة قيمة أقل في العقد تجنباً للضرائب، لأن المحكمة لن تكافئك وتنصرك على ارتكابك لجريمة التهرب من الضرائب أو حتى مساعدة البائع في التهرب من الضريبة المقررة عليه .
• ولتعلم أنك غير ملزم بسداد ضريبة التصرفات العقارية في كافة الأحوال، وإنما هي مقررة بنص القانون على البائع وهو المطالب بسدادها ، وبمجرد علم مأمورية الضرائب بعقد البيع ستقوم بإرسال مطالبة للبائع فوراً تطالبه بقيمة الضريبة ، حتى وإن نص العقد على التزام المشتري بسدادها .

• مراجعة كل بنود العقد بدقة

وهنا يأتي دور الاستعانة بـ مستشار قانوني، لأنه ينتبه إلى وجوب مراجعة كافة بنود العقد بدقة والتأكد من وضع بند يلزم البائع بالحضور أمام الشهر العقاري لنقل الملكية والتوقيع على عقد البيع النهائي أو تحرير توكيل رسمي خاص ببيع الشقة للنفس والغير، وإلا يلتزم بدفع شرط جزائي.

-        إلزام البائع بإصلاح العيوب في العقار

لا بد من النص في العقد على التزام البائع بضمان العيوب الخفية وعدم التعرض، وتقديم بيان من البائع يؤكد فيه مسئوليته حال اكتشاف أي عيوب خفية (قانونية أو مادية) تتعلق بالعقار والتزام البائع بنقل الملكية للمشتري فور التوقيع على العقد.

-        الحذر من الشراء بموجب توكيلات عامة

لأن التوكيل العام ضعيف جداً وغير مقبول في نقل الملكية، ولا بد من توكيل خاص يكون مذكورًا فيه رقم الشقة وعنوانها ومساحتها وبياناتها بدقة متناهية، وإذا تعددت التوكيلات، فلا بد أن يكون كل توكيل ورد به عبارة (بصفته وكيلاً عن .... بالتوكيل رقم .... لسنة ... توثيق .....) حتى نصل إلى المالك الأصلي صاحب الرخصة أو آخر مالك مسجل عقده، وهنا يأتي دور محامي العقود في التحقق من وجود هذه الشروط وإثباتها في العقد.

-        استخراج المشتري توكيل رسمي للشقة بشروط خاصة

لا بد أن يكون التوكيل الرسمي الخاص للشقة شاملاً التصرف في حصة الشقة في أرض العقار وكذلك المرافق، والبيع والتنازل للنفس والغير، وليس فقط حق انتفاع، لأن هناك الكثير من الشقق تم بنائها بالمخالفة للرخصة، وبالتالي فهذه الشقق المخالفة لا يكون لها حصة في أرض العقار، وبمجرد هدم العقار أو زواله تزول الشقة من الوجود لأنها ليس لها حصة في أرض العقار، حيث إن أرض العقار موزعة فقط على الشقق المصرح ببنائها في الرخصة، ويعمل محامي العقارات لدينا بتوفير هذه الخدمة للمشتري وتأمينه من خلالها.

-        التحقق من عدم وجود أي مخالفات على العقار

فعلى سبيل المثال: إذا كان المقاول قد شرع في بناء طابق أو شقة بالمخالفة للرخصة، وأخبرك أنه قدم طلب تصالح للحي أو جهاز المدينة، فتأكد أن المقاول في هذه الحالة لن يكمل السير في إجراءات التصالح ولن يدفع الغرامة المطلوبة وإنما هو قدم فقط طلب التصالح هذا ليقنع المشتري بالشراء.

وبمجرد مرور شهر واحد يسقط طلب التصالح، وبعدها يختفي المقاول ويلتزم المشتري بسداد كامل مبلغ التصالح عن الشقق المخالفة بالكامل وإلا يستمر طوال حياته مخالف؛ لأن السكان لن يجتمعوا لسداد الغرامات وتوزيعها على بعضهم البعض ولن يتفقوا على ذلك، والمقاول لن يدفع جنيهًا واحدًا حتى وإن كان هناك بند في العقد يلزمه بالدفع.

-        مراجعة تراخيص بناء العقار جيدًا

يقدم إليك محامي العقارات لدينا إمكانية مراجعة تراخيص البناء بعدد الطوابق المرخصة ورقم وتاريخ الترخيص، والحصول على صورة من ترخيص البناء والرسم الهندسي وكافة أصول عقود ملكية الشقة وقرار التخصيص أو القرار الوزاري ومحضر الاستلام ...إلخ

-        التحقق من تسلسل البيع والشراء الخاص بالشقة

لابد من التحقق من تسلسل البيع والشراء الخاص بالشقة، والمتضمن لجميع العقود السابقة للشقة حتى آخر عقد مسجل، ومن الأفضل الحصول على جميع العقود المسجلة سابقا. ومن الضروري استخراج إقرار بعدم وجود أي ضرائب مفروضة على العقار أو استحقاقات مالية خاصة بأي مرفق من مرافق الشقة قبل تاريخ توقيع العقد، واستخراج إقرار بعدم وجود أي أحقية للدولة على الأرض المقام عليها العقار وعدم تبعيته لأي جهة حكومية أو حتى جهة خاصة، لأنها وثائق مهمة جدًّا لضمان نقل ملكية عقار قانونيًّا.

توفير وثيقة مرفق بها مواصفات العقار

لابد قبل تسجيل شقة من توفير بيان يتضمن أدق مواصفات الشقة من رقم الوحدة، ورقم العقار، واسم الشارع، واسم الحي، واسم المدينة والمحافظة، المساحات المرخصة، بالإضافة إلى شهادة بالرفع المساحي؛ وفي حالة تقديم مساحة خطأ فيتم رفض العقد المقدم للشهر العقاري.

خطوات نقل ملكية شقة في مصر 

هناك بعض الإجراءات التي من خلالها يمكن نقل ملكية شقة بسهولة، وهذا من خلال الاستعانة بـ محامي عقارات بارع في تأدية هذه المهمة من خلال موقع أركان، وتتمثل خطوات نقل الملكية فيما يأتي:

• تقديم طلب إلى مصلحة الشهر العقار التي تنتمي إليها الشقة، على أن يكون ذلك الطلب مرفق فيه كل المستندات والأوراق والتي تثبت ملكية العقار ( تسلسل الملكية + التوكيلات + شهادة الرفع المساحي + صورة هوية الطرفين)
• دفع الرسوم المطلوبة إلى مصلحة الشهر العقاري التي تنتمي إليها الشقة، وتقدر تلك الرسوم وفقا لمساحة الشقة وثمنها.
• تأتي مرحلة الفحص بعد تقديم الطلب وتتم من المكتب الهندسي التابع للمأمورية ليقوم الموظف المختص بعملية الفحص بالمعاينة من الموقع والتأكد من صحة جميع البيانات والمعلومات.
• في حالة أثبتت لجنة المعاينة أن جميع البيانات صحيحة مع صحة وسلامة جميع المستندات تصدر هيئة الشهر العقاري "استمارة مقبول للشهر" والتي يمكن استخدامها في العقد النهائي الخاص بنقل ملكية شقة.

المستندات المطلوبة لنقل ملكية الشقة بالتوكيل

إن كل محامي عقود يقدم المساعدة للمشتري، عليه أن يوفر له المستندات اللازمة من أجل نقل الملكية، وهذا ما يتوفر لدينا من محامي عقارات، حيث تتضمن كل المستندات والأوراق الرسمية المطلوبة إلى هيئة مصلحة الشهر العقاري الآتي:

• بيان مكتوب بتفاصيل الوحدة السكنية المُباعة سواء كانت شقة أو عقار أو أرض، بيان خاص بالمساحة المرخصة بالكامل دون زيادة أو نقص، اسم البائع اسم المشتري ورقم بطاقتهم ومحل إقامته بالكامل، كتابة عنوان العقار وتوضيح سبب البيع ورقم العقار واسم الشارع والحي والمحافظة.
• بيان لقطعة الأرض ورقمها وكل التفاصيل عنها، كتابة ثمن الشقة، شرح تفصيلي عن الملكية المباعة وكل العقود التي سجلت حتى العقد الأخير المسجل.
• كتابة بند يوضح مسئولية البائع عن أي عيوب خفية في العقار سواء مادية أو قانونية.
• تقديم وثيقة ضمان عدم أحقية الدولة على الأرض وعدم وجود استحقاقات مالية على المرافق أو من الضرائب، تراخيص البناء وتتضمن عدد الطوابق المرخصة ورقم وتاريخ الفحص، سجل البيع والشراء الخاص بالشقة، عنوان الشقة بالتفصيل)؛ والأوراق الرسمية المطلوبة موحدة.

المستندات المطلوبة لنقل ملكية شقة في المدن الجديدة

في حال كانت الشقة المُباعة تقع في إحدى المدن الجديدة، كالقاهرة الجديدة و الشروق ومدينة بدر و مدينتي و الشيخ زايد وأكتوبر فتكون الأوراق الرسمية المطلوبة كالتالي:

• نسخة من محضر استلام الشقة من المطور العقاري إذا كنت المشتري الأول أو مالك الشقة، أو محضر استلام قطعة الأرض من هيئة المجتمعات العمرانية وقرار التخصيص.
• توكيل من البائع أو خطاب تفويض من الشركة البائعة بنقل الملكية.
• آخر إيصال مياه تم سداده، صورة رخصة بناء الشقة.
• التأكد من تكويد الشقة بجهاز المدينة وإثبات بياناتها الصحيحة. 
• إجراء الرفع المساحي من خلال أي جهة من الجهات المعتمدة واعتماده من جهاز المدينة.
• دفع رسوم طلب نقل ملكية شقة إلى الإدارة المختصة داخل مصلحة الشهر العقاري.
• تقديم المشروع على النماذج المميكنة المعدة لذلك بالشهر العقاري.
• طلب الفحص الهندسي لمعاينة الشقة من خلال المكتب الهندسي التابع له الشهر العقاري.
• استلام رسالة نصية SMS تفيدك بموعد المعاينة.
• زيارة المهندس والفنيين لمعاينة الشقة المُباعة والتأكد من صحة البيانات والمستندات التي قمت بإرفاقها.
• تصدر مصلحة الشهر العقاري “استمارة مقبول” بعد التحقق من صحة كل البيانات التي استخدمت في العقد النهائي لنقل ملكية الشقة.
• وفي حالة ما إذا كانت الشقة أو الفيلا تقع داخل كمبوند، فإن الأمر يتطلب إجراءات أكثر تتمثل في الحصول على تفويض كتابة من الشركة المنشئة للكمبوند تفوض فيه المشتري بنقل الملكية لنفسه وتقر فيه الشركة بأنها تحصلت كامل ثمن العقار المبيع ، إضافة إلى ضرورة الحصول على شهادة بالفرع المساحي للفيلا أو الشقة ، ثم شهادة بالرفع المساحي للكمبوند كاملاً، وهذه هي العقبة التي تواجه ملاك الشقق والفيلات داخل أي كمبوند، لأن الشركة المنشئة للكمبوند لن تجري الرفع المساحي لقطعة الأرض المقام عليها الكمبوند بسبب تكلفته العالية التي تقارب المائة ألف جنيه ، دون أي مصلحة للشركة ، وكذلك لن تعطيك الشركة تفويض بنقل الملكية لنفسك حتى وإن حصلت على مخالصة بكامل الثمن ، لأن الشركات اعتادت فرض إتاوة على عمليات البيع والشراء داخل الكمبوند بحجة إجراء التنازلات من البائع للمشتري ، بينما في حالة تسجيل الشقة أو الفيلا بالشهر العقاري، فإن عملية بيع الشقة فيما بعد لن تكون بحاجة إلى الرجوع للشركة ولا دفع الإتاوة المقدرة بنسبة 10% من ثمن الشقة أحياناً ، وأحياناً أخرى 5%  أو مبلغ ثابت على كل عملية بيع .. والشركات عادة تضغط من أجل تحصيل تلك الإتاوة ، بأن تخير البائع بين سداد ضريبة التصرفات العقاري بقيمة 2.5% وبين أن يدفع  الإتاوة على وعد بأن الشركة لن تبلغ مأمورية الضرائب !

انتبه: عند تسجيل الملكية بطريق الواقعة المادية وفقاً لقانون الشهر العقاري الجديد رقم 9 لسنة 2022م والذي فتح الباب أمام المواطنين لحماية ملكيتهم، خاصة من انقطع لديه تسلسل الملكية، ولم يعد بإمكانه الوصول إلى المالك الأصلي، فأصبح بإمكانه اليوم تسجيل ملكيته بالتقادم القصير (مضي خمس سنوات حيازة هادئة مستقر مع سند تملك صحيح) أي يمكن تسجيل الملكية بعقود البيع الابتدائية - بدون توكيل - بشرط مرور خمس سنوات على تاريخها مع حيازة هادئة مستقرة، يمكن إثباتها بإيصالات المرافق والمعاينة وشهادة الجيران، وهي ذات الإجراءات المتبعة في الشهر العقاري مع إضافة طفيفة.

إجراءات نقل ملكية الشقة مباشرة باستخدام التوكيل

من خلال الاستعانة بـ مستشار قانوني يمكنك تسجيل شقة بكل سهولة ونقل الملكية بطريقة آمنة قانونيًّا، ولذلك فإن تواجد محامي عقارات ضروري لضمان حقوق المشتري والبائع، ويمكن نقل الملكية مباشرة من خلال التوكيل عبر الإجراءات التالية:

نقل ملكية الشقة مباشرة

يتم بين البائع والمشتري مباشرة بحضور كلا الطرفين أو الممثلين القانونيين عنهم في مصلحة الشهر العقاري لإتمام العملية، ويشتمل ذلك توقيع عقد البيع وتسجيله.

نقل ملكية الشقة بتوكيل

يتم من خلال الوكيل وهو شخص ثالث بين المشتري والبائع، ويسمح التوكيل للوكيل بإجراء جميع الخطوات اللازمة لنقل الملكية نيابة عن الموكل دون حضوره، وبالتالي فإنه لا يتطلب حضور البائع والمشتري أنفسهم في جميع مراحل العملية.

ويجب أن يكون التوكيل محدد وصريح بشأن جميع صلاحيات الوكيل في نقل الملكية، بما في ذلك حصة الشقة في أرض العقار، ولكن للأسف هذا النوع يحمل بعض المخاطر مثل إمكانية التزوير أو سوء استخدام الوكالة.

وتستغرق إجراءات نقل الملكية حوالي أربعة أشهر في المتوسط بالنسبة للمواطنين المصريين، وأما بالنسبة للأجانب فيشترط في تسجيل الملكية العقارية للوحدات والشقق موافقة الأمن الوطني، وتستغرق هذه مدة شهرين إلى ثلاثة أشهر إضافية، بينما تملك الأجانب للأراضي الزراعية يشترط موافقة رئيس مجلس الوزراء.

كما أن هناك طرق نقل الملكية برفع دعوى قضائية - دعوى صحة ونفاذ عقد البيع - وتستغرق ستة أشهر على الأقل، وهي طريق موازي ومضمون في نقل الملكية.

أهمية وجود محامي عقارات لنقل ملكية شقة

إن الاستعانة بـ مستشار قانوني أو محامي عقود لا يعتبر أمرًا ترفيهيًّا عند شراء أو نقل ملكية عقار، فلكي تضمن استقرار نقل الملكية إليك وتحصين عقدك من النزاعات القضائية اللاحقة، لا بد من الاستعانة بخبير في مجال صياغة وتحرير العقود ونقل الملكية العقارية، فالمستشار القانوني يعمل بخبرته على توفير المميزات التالية:

• تحصين العقود من أي نزاعات لاحقة ويتلافى أي عيوب في صياغة عقود البيع.
• يتحقق من توافر المستندات الكافية لنقل المليكة.
• ويجري استعلاماً عن التوكيلات المرفقة بملف الوحدة العقارية ليتأكد من سريانها.
• يراجع صيغة العقود والتوكيلات القانونية ليطمئن من سلامتها وقبولها في الشهر العقاري عند إجراء نقل الملكية.

وبذلك فنحن نوفر لك الأمان القانوني بما لنا من خبرة جيدة في هذا المجال من خلال أفضل فريق عمل مدرَّب جيدًا على حل المشكلات القانونية وتوخيها عند الرغبة في تسجيل شقة أو شراء عقار.

خدمات موقع أركان للمحاماة والاستشارات القانونية

يوفر موقع أركان رسالة قويَّة، وهي تقديم أفضل محامي عقارات من أجل توفير خدمة قانونية متكاملة للمشتري، كما أنه يوفر الكثير من الخدمات المتميزة في هذا المجال، والتي تتمثل فيما يأتي:

• توفير أفضل فريق عمل لحل المشكلات القانونية وترقبها.
• تقديم خدمات صياغة العقود على أيدي أمهر المحامين مع التدقيق اللغوي.
• توفير خدمة التقاضي وفض المنازعات بطريقة قانونية آمنة وسريعة ومضمونة.
• تقديم أفضل واجهة استخدام للموقع، مما يتيح السهولة في التعامل عليه وطلب محامي قانوني.
• توفير أفضل خدمة عملاء وتواصل معهم على مدار الساعة.
• تقديم أفضل الأسعار التنافسية للخدمات القانونية بجميع أشكالها.

كيفية التواصل مع موقع أركان للمحاماة والاستشارات القانونية

  اتصل بنا لكي تتعرف على المزيد من المعلومات والتفاصيل على الرقم 01055144010، كما يمكنك الحصول على أفضل محامي عقارات من خلال طرق أخرى للتواصل أيضًا، وهي:

• التواصل على الواتساب من هنا.
• التواصل على موقع أركان الرسمي من هنا.
• التواصل عبر البريد الإلكتروني أو الفيس بوك أو تويتر أو الأنستغرام.

الأسئلة الشائعة

-         ما أهمية الاستعانة بمحامي عقارات خلال نقل ملكية العقار؟

لتفادي أي مشكلة قانونية من الممكن أن يقع المشتري بها خلال الشراء.

-         ما هو أهم شيء عند شراء عقار؟

أن يتم التحقق جيدًا من استكمال كل الأوراق المطلوب تواجدها مع المالك عند شراءها، والتي تضمن له حق ملكية العقار.

-         كيف يمكن الحذر من النصب عند شراء العقار؟

التعامل مع محامي عقارات من أضمن الطرق التي تحمي بشكلٍ كبير من الوقوع في مصيدة الاحتيال خلال شراء العقار.